1. Références légales et doctrinales

• Code général des impôts (CGI) :
• art. 150 U à 150 VH → plus-values immobilières des particuliers,
• art. 151 septies, 151 septies B, 151 septies A → exonérations professionnelles,
• art. 39 duodecies à 39 quindecies → plus-values professionnelles,
• art. 8, 206, 239 ter → SCI IR / IS,
• art. 150 UB à 150 VH bis → modalités particulières (terrains, expropriations, etc.).
• BOFiP : BOI-RFPI-PVI, BOI-BIC-PVMV, BOI-IS-FUS.
• Doctrine et jurisprudence récentes : CE 8 mars 2023, n°464118 (SCI IR → IS = cessation), CE 7 fév. 2024, n°470201 (LMP, exonération art. 151 septies).
• Loi de finances 2025 (n°2024-1712) : revalorisation des abattements et confirmation des seuils d’exonération.

2. Principe général

Une plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition d’un bien immobilier,

majorée ou minorée de certaines charges et frais.

Deux grands régimes coexistent selon la nature du bien et le statut du cédant :

• Plus-values privées → biens appartenant à des personnes physiques ou sociétés translucides (SCI IR).
• Plus-values professionnelles → biens inscrits à l’actif d’une entreprise ou société IS / LMP / BIC.

3. Les plus-values immobilières des particuliers (CGI art. 150 U à 150 VH)

A. Champ d’application

S’appliquent aux cessions à titre onéreux (vente, échange, apport, expropriation) :

• de biens immobiliers bâtis ou non bâtis,
• ou de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété),
• détenus hors du cadre professionnel.

Sont imposables :

• personnes physiques,
• sociétés civiles à l’IR,
• associés de sociétés translucides (SCI IR, sociétés de personnes).

B. Calcul de la plus-value brute

Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition (frais inclus)

• Prix de cession : prix réel perçu, diminué des frais de cession (agence, diagnostics).
• Prix d’acquisition : prix d’achat majoré :
• des frais d’acquisition réels (notaire, droits d’enregistrement),
• ou forfait de 7,5 %,
• des travaux justifiés non déjà déduits fiscalement,
• ou forfait de 15 % si bien détenu > 5 ans.

C. Taux d’imposition

• IR : 19 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 %
• → Taux global : 36,2 %
• Surtaxe pour PV > 50 000 € (2 % à 6 %).

D. Abattements pour durée de détention

Les abattements s’appliquent séparément pour l’IR et pour les PS :

Pour l’IR :

• 0 % < 6 ans
• 6 % par an de 6 à 21 ans
• 4 % la 22e année
• → Exonération totale d’IR après 22 ans

Pour les prélèvements sociaux (PS) :

• 1,65 % par an de 6 à 21 ans
• 1,60 % la 22e année
• 9 % par an de 23 à 30 ans
• → Exonération totale de PS après 30 ans

E. Exonérations spécifiques

• Résidence principale (art. 150 U-II-1°).
• Première cession d’un logement secondaire si remploi dans l’année (art. 150 U-II-1 bis).
• Prix de vente < 15 000 € (art. 150 U-II-2°).
• Cession > 30 ans de détention : exonération totale.
• Expropriations et remembrements : exonération sous conditions.

4. Plus-values immobilières professionnelles (CGI art. 39 duodecies)

A. Champ d’application

S’appliquent aux biens inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle, société IS, ou activité BIC/BNC/BA :

• locaux professionnels,
• immeubles loués en meublé professionnel,
• immeubles exploités.

Le régime s’applique aussi aux LMP (loueur en meublé professionnel).

B. Calcul

Plus-value = Prix de cession – Valeur nette comptable (VNC)

La VNC = valeur d’origine – amortissements pratiqués.

La plus-value est donc affectée par les amortissements déduits antérieurement.

C. Distinction court terme / long terme

• Court terme (CT) : amortissements déduits (≤ 2 ans de détention).
• Long terme (LT) : gain au-delà du CT.

D. Taux d’imposition

• Entreprises IS → plus-value intégrée au résultat imposable à 25 % (ou 15 % PME).
• Entreprises IR :
• CT : imposée au barème progressif,
• LT : taux fixe 12,8 % + 17,2 % PS = 30 %, ou exonération selon dispositifs.

E. Exonérations possibles

1. Article 151 septies CGI

• Activité exercée depuis plus de 5 ans,
• Recettes < 90 000 € (exonération totale) ou < 126 000 € (exonération partielle).
• → Très utilisée pour LMP et petits commerçants/artisans.

1. Article 151 septies A

• Cession d’activité à titre gratuit (retraite, donation, cessation).
• Exonération totale ou partielle selon la valeur transmise.

1. Article 238 quindecies

• Exonération selon la valeur de l’entreprise transmise (< 500 000 €).

5. SCI et plus-values immobilières

A. SCI à l’IR

Les associés sont imposés directement sur leur quote-part (CGI art. 8).

→ Application du régime des plus-values privées.

→ Abattements de 22 / 30 ans applicables.

Cas fréquent au DEC : SCI IR vend un immeuble après 20 ans →

abattement partiel IR, calcul de la plus-value nette.

B. SCI à l’IS

L’immeuble est inscrit à l’actif →

application du régime des plus-values professionnelles :

• calcul sur la VNC,
• taxation à l’IS 25 %,
• pas d’abattement pour durée de détention.

Conséquence : plus-value souvent plus forte car les amortissements antérieurs sont réintégrés.

→ À la revente, c’est le principal inconvénient d’une SCI IS.

C. Changement de régime (IR → IS)

Assimilé à une cessation d’entreprise (CGI art. 202 ter).

→ Imposition immédiate :

• des bénéfices en cours,
• des plus-values latentes,
• des provisions réintégrées.

6. Plus-values des LMP / LMNP

• LMNP (non pro) → plus-values privées (CGI art. 150 U).
• → abattements 22 / 30 ans, amortissements non réintégrés (atout majeur).
• LMP (pro) → plus-values professionnelles (CGI art. 39 duodecies).
• → amortissements réintégrés, mais exonération 151 septies possible après 5 ans.

7. Aspects sociaux et déclaratifs

• Plus-values privées : prélèvements sociaux 17,2 % prélevés à la source lors de la vente (notaire).
• Plus-values professionnelles : soumises à cotisations SSI pour les LMP.
• Déclaration via formulaire 2048-IMM (particuliers) ou liasse fiscale 2035/2058 (prof. / IS).

8. Cas pratiques fréquents au DEC

SCI à l’IR vend immeuble détenu 25 ans → abattements → exonération IR, PS partielle.

SCI à l’IS vend immeuble amorti → forte PV comptable → IS 25 %.

LMP cède immeuble après 6 ans, CA < 90 000 € → exonération art. 151 septies.

LMNP réel vend après 10 ans → PV calculée sur prix d’achat, amortissements non réintégrés.

Changement SCI IR → IS avant revente → imposition des plus-values latentes (CGI art. 202 ter).

9. Points de vigilance DEC 2025

• Bien qualifier le régime applicable : privé / pro / IS / IR.
• SCI à l’IR ≠ SCI à l’IS → deux fiscalités radicalement différentes.
• LMNP / LMP : vérifier les conditions de professionnalité (impact sur plus-value).
• Cessation d’activité = cristallisation des plus-values latentes.
• Amortissements : toujours intégrés dans le calcul pro (mais jamais en PV privée).
• Abus de droit : attention aux montages “SCI IS pour éviter la plus-value privée”.

À RETENIR POUR L’ÉPREUVE DEC

La clé d’analyse, c’est la qualité du bien et du propriétaire :

• Particulier ou SCI IR → plus-value privée (abattements, 22/30 ans, 36,2 %).
• Professionnel (BIC, LMP, société IS) → plus-value professionnelle (IS ou barème, amortissements réintégrés).

Au DEC, il faut :

• savoir identifier le régime applicable,
• calculer la plus-value imposable,
• appliquer les exonérations (résidence principale, 151 septies, 238 quindecies),
• et justifier les conséquences fiscales et patrimoniales (IR, IS, IFI, transmission).