Elles restreignent la liberté du propriétaire concernant l’usage de son terrain ou de son immeuble.
Le propriétaire reste propriétaire, mais il ne peut pas faire tout ce qu’il veut.
Définition
Servitudes d'urbanisme
Limitations administratives imposées au droit de propriété dans un but d’intérêt général.
Pourquoi existent-elles ?
Les servitudes permettent de protéger :
- l’ordre urbain
- la sécurité publique
- la salubrité
- l’esthétique
- l’environnement
- les paysages
- la circulation
- le patrimoine
Elles servent l’intérêt général urbanistique.
Différence avec les servitudes de droit privé
Servitude civile (droit privé)
Exemple :
- droit de passage sur terrain voisin
- vue
- écoulement des eaux
Elle profite à un autre propriétaire.
Fonds servant / fonds dominant.
Servitude d’urbanisme
Elle ne profite pas à un voisin particulier.
Elle profite :
- à la collectivité
- à l’organisation du territoire
- à l’intérêt général
C’est une contrainte publique.
Fondement juridique
Le Code de l’urbanisme reconnaît les servitudes d’urbanisme.
- Notamment article L105-1 du Code de l’urbanisme qui traite également de leur indemnisation.
Exemples de servitudes d’urbanisme
1. Interdiction de construire
Exemple :
- zone naturelle protégée
- zone inondable
- zone agricole
2. Limitation de hauteur
Exemple :
- immeuble limité à 12 mètres
3. Règles d’implantation
Distance minimale :
- par rapport à la route
- aux limites séparatives
4. Aspect extérieur imposé
- toiture
- façade
- matériaux
- couleurs
5. Protection patrimoniale
- monument historique
- site classé
Où les trouve-t-on ?
Principalement dans :
- le PLU
- le Code de l’urbanisme
- certaines servitudes d’utilité publique annexées au PLU
Effet principal : limitation du droit de propriété
Le propriétaire ne peut pas librement :
- construire
- agrandir
- démolir
- diviser
- modifier l’aspect extérieur
Toute opération doit respecter les règles urbanistiques.
Principe : pas d’indemnisation
Article L105-1 Code de l’urbanisme
En principe :
- Les servitudes d’urbanisme n’ouvrent droit à aucune indemnité.
Pourquoi ?
- Car elles sont considérées comme des charges normales de la vie en société.
Exceptions : indemnisation possible
Une indemnité peut être due si :
1. Atteinte à des droits acquis
Exemple :
Une autorisation ancienne remise en cause.
2. Dommage direct, matériel et certain
Préjudice réel et démontré.
3. Charge spéciale et exorbitante
Jurisprudence :
CE, 3 juillet 1998, Bitouzet - Le juge peut indemniser si la charge imposée est excessive par rapport à l’intérêt général poursuivi.
Importance pratique
Les servitudes expliquent pourquoi un terrain :
- constructible hier peut ne plus l’être demain
- perd de la valeur
- est soumis à contraintes fortes
Elles ont un impact économique majeur.