• Activité agricole = activité civile par nature, encadrée par le statut du fermage (Code rural, art. L411-1 et suivants).
• Baux d’ordre public sauf exceptions (baux emphytéotiques, SAFER, baux à cheptel...).

• Forme : écrit (authentique ou sous seing privé). Le bail verbal reste valable.
• Durée : 9 ans minimum, renouvelable.

• Possibilité de bail 1 an reconductible (max 6 ans) dans certains cas.
• Fermage (loyer) : encadré par arrêté préfectoral, révisable par indice ou via le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
• Obligations du preneur : entretenir le bien, payer le fermage.
• Obligations du bailleur : garantir la jouissance paisible.

🚫 Résiliation possible :

🔁 Refus de renouvellement :

• Préavis : 18 mois avant le terme par acte extrajudiciaire.
• Motifs : mêmes que la résiliation + retraite du preneur + agrandissement d’exploitation.

🔄 Reprise du fonds :

• À l’échéance : pour exploitation personnelle ou par un proche.
• En cours de bail : possible après 6 ans (pour descendant, maison à construire…).

🔐 Le bail rural “cessible”

• Créé par la loi d’orientation agricole.
• Cessible hors cadre familial avec majoration du fermage.
• Durée : 18 ans, renouvelable par 9 ans.
• Notification obligatoire (LRAR) au bailleur → opposition possible dans les 2 mois.

> Actes authentiques obligatoires (durée > 12 ans)

🔁 Conversion possible depuis un bail classique (art. L416-2 C. rur.).

👤 Les parties :

• Capacité du preneur : diplôme ou expérience agricole.
• Capacité du bailleur : acte de disposition → vérifications si tutelle/indivision/démembrement.

🏠 Le bien :

• Doit être libre de toute occupation.
• ⚠️ Attention aux acquisitions par préemption ou reprise : obligation d’exploitation pendant 9 ans.

📄 Documents à réunir :

• Titre de propriété.
• EHF, plan cadastral, diagnostics (ERP), état des lieux.
• Justificatifs de capacité du preneur.

⚖️ Contrôle des structures :

• Formulaire Cerfa 11534\04 obligatoire.
• 3 situations :
• Opération libre.
• Déclaration préalable (ex : transmission familiale).
• Autorisation préalable → avis CDOA requis.

🔁 Si refus ou oubli → nullité du bail et perte des aides agricoles (DPB).

🧩 Clauses essentielles à inclure :

• Durée du bail (9 ans ou +).
• Droit au renouvellement : de plein droit (sauf mention contraire).
• Montant du fermage : détaillé + ventilation terre / habitation.
• Indexation : selon indice ministériel (ou IRL si habitation).
• Assurance : obligatoire pour le preneur.
• Impôt foncier : à préciser (total ou partiel à charge du preneur).
• État des lieux : annexé, détail des arbres, vignes, réparations.

📝 Formalités :

• Transmission à la comptabilité.
• Remise d’une copie exécutoire au bailleur, authentique au preneur.
• Publicité foncière obligatoire :
• Pour tout bail > 12 ans.
• Ou s’il contient des quittances > 3 ans.

💰 Taxation :

• Enregistrement facultatif (25€) pour date certaine.
• TPF (0,75 %) si publication SPF (exonération pour baux de ≥18 ans).
• CSI : 0,10 % (versée au SPF).