Dans cette partie du cours, nous aborderons des sujets plus avancés et approfondirons nos connaissances sur la gestion des loyers et charges. Nous verrons comment gérer les charges locatives et comment effectuer les régularisations annuelles.
I- Charges Locatives récupérables
Il faut tout d’abord distinguer :
- les réparations locatives qui doivent être engagées et payées par le locataire ;
- les charges locatives, engagées par le propriétaire et répercutées ensuite sur le locataire.
Définition
Définition: Charges récupérables
Les charges récupérables sont constituées de la part des charges réglées par le bailleur (dépenses
d’immeuble locatif réparties entre les lots au prorata de tantièmes ou charges de copropriété) dont celui-ci est en droit de demander le remboursement à son locataire.
Pour les baux d’habitation, les charges correspondent à 3 grandes catégories de dépenses :
- Des frais entraînés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble lorsque ces services ont été rendus : Ex : consommation d’eau ou d’énergie, des éléments d’équipement comme l’ascenseur ou un chauffage collectif.
- Des dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble sauf si ces frais sont dus à une erreur de conception ou à une mauvaise réalisation de l’immeuble.
- Les charges et taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie tels que l’enlèvement des ordures ménagères.
Liste des charges récupérables :
- Charges d'ascenseur
- Charges de chauffage
- Charges de gardien, concierges
- Impôts
Les honoraires de syndic et les assurances de l'immeuble ne sont pas des charges récupérables.
Définition
Paiement des charges locatives
En même temps que le loyer, le locataire paie une provision pour charges. Elles doivent faire l’objet
d’une régularisation annuelle.
En meublé et en colocation, les parties peuvent convenir d’un forfait versé simultanément au loyer dont
le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à
complément ou régularisation ultérieure
II- Décompte de charges
Définition
Le Décompte de Charges
Le décompte de charges est un document qui détaille les charges payées par un propriétaire pour son logement.
Il doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et doit indiquer :
- les catégories des dépenses auxquelles les charges correspondent ainsi que les quantités consommées ;
- dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre les locataires ;
Dans les immeubles en copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement, les éléments nécessaires à l’établissement du décompte de charges de leurs locataires.
Les pièces justificatives des charges (factures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte. Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou si l’immeuble est en copropriété, auprès du syndic. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième s’il en fait la demande.
Définition
Régularisation de charges
La régularisation de charges consiste à comparer les provisions sur charges versées et les charges locatives réelles.
De plus, en cas d’oubli ou d’omission, le bailleur a le droit d’effectuer une régularisation des charges locatives et de réclamer les éventuels impayés ou retards de loyers dans un délai de 3 ans après la date à laquelle les charges ou le loyer impayés auraient dû être payés. (Délai de prescription de 3 ans).
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.
Résumé
A retenir :
En conclusion, il y a plusieurs façons de fixer un loyer, que ce soit par rapport à l'encadrement des loyers ou une fixation libre. Nous avons pu voir qu'il existe 3 zones en fonction de l'indexation des loyers et que dans les zones où est mis en place un encadrement des loyers il y a un loyer de référence. Les loyers sont calculés dans les villes en fonction de l'IRL (voir calcule).
Les charges quant à elles peuvent être récupérables ou non en fonction du propriétaire. Elles peuvent être basé selon une provision ou un forfait. La provision sur charge sera lors régulée chaque année.