I. Approche générale de la propriété

En langue française comme en droit, la notion de propriété entretient une certaine ambiguïté : elle renvoie à la fois à la maîtrise d’une chose et à la chose elle-même. Cette confusion conduit à une hésitation dans la manière de définir le contenu du droit de propriété.

Deux conceptions principales s’opposent :

D’une part, la conception négative, selon laquelle la propriété désigne le lien entre une chose et son propriétaire. Elle met l’accent sur l’exclusivité, c’est-à-dire sur le pouvoir d’écarter autrui de la chose.

D’autre part, la conception positive, plus classique, qui envisage la propriété comme un ensemble de prérogatives appartenant au propriétaire et s’exerçant sur la chose (jouir, user, disposer).

Si l’approche positive est la plus pédagogique, la conception moderne fondée sur l’exclusivité apparaît comme plus pertinente pour saisir l’essence du droit de propriété.

§1 – L’attribut négatif : le rapport d’exclusivité

Le droit des biens s’intéresse moins au rapport entre la personne et la chose qu’au rapport entre les personnes à propos des choses. La propriété constitue ainsi un lien social opposable à tous, qui permet à une personne de retirer une chose de l’usage commun pour en revendiquer le monopole.

L’essence du droit de propriété réside dans ce rapport d’exclusivité : seul le propriétaire a la faculté d’utiliser la chose et d’en déterminer les usages.

Selon Potier, la propriété est « le droit par lequel une chose m’est propre et m’appartient privativement à tous autres ».

Pour Zenati, il n’est pas nécessaire d’énumérer les prérogatives du propriétaire, car il fait ce qu’il veut de sa chose : la propriété est un espace de liberté.

Ainsi, on ne définit pas la propriété par la liste des droits qu’elle confère, mais par le principe d’exclusivité qui la caractérise.

§2 – Les attributs positifs de la propriété

L’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

De cette définition découlent trois prérogatives fondamentales : le droit d’usage (usus), le droit de jouissance (fructus)et le droit de disposition (abusus).

I. Le droit d’usage – Usus

L’usus correspond au droit d’utiliser la chose. Il comprend un aspect positif et un aspect négatif.

L’aspect positif permet au propriétaire d’user librement de la chose. Les usages possibles sont innombrables : il peut, par exemple, conduire sa voiture, utiliser un livre pour caler une table ou même pour allumer un feu. Tous les usages sont permis, sous réserve du respect des lois, des règlements et de l’absence de troubles anormaux du voisinage.

L’aspect négatif de l’usus correspond au droit de ne pas utiliser la chose. En principe, nul ne peut être contraint d’utiliser son bien. Certaines exceptions existent toutefois :

• obligation d’exploitation pour certains biens (notamment les brevets d’invention) ;
• sanction fiscale en cas de non-usage (exemple : taxe sur les logements vacants).

Enfin, pour les biens consomptibles, l’utilisation du bien se confond avec sa disparition : l’usus rejoint alors l’abusus (par exemple, manger un croissant).

II. Le droit de jouissance – Fructus

Le fructus est le droit de tirer les fruits produits par la chose. Il permet au propriétaire d’en retirer les revenus sans être obligé de la faire fructifier.

Cette jouissance peut être matérielle, lorsqu’il s’agit de percevoir les fruits naturels ou industriels (comme ramasser les pommes d’un pommier), ou juridique, lorsqu’elle passe par la conclusion d’un contrat (par exemple un bail permettant de percevoir des loyers).

La question du droit à l’image des biens illustre l’étendue du fructus.

• Cass. 10 mars 1999, Café Gondrée (Bénouville) : la Cour de cassation a jugé que l’exploitation de l’image d’un bien sans l’accord du propriétaire portait atteinte à son droit de jouissance. Le propriétaire disposait donc d’un droit exclusif sur l’image de son bien.
• Ass. plén., 7 mai 2004, Hôtel de Girancourt (Rouen) : revirement. La Cour affirme que le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de son bien. Cependant, il peut s’opposer à son utilisation si celle-ci lui cause un trouble anormal.

Le trouble anormal est difficile à caractériser. Il n’est retenu que dans des hypothèses particulières, notamment en matière de concurrence déloyale. Dans l’affaire de l’Hôtel de Girancourt, la reproduction de la façade sur un dépliant publicitaire n’a pas été jugée suffisante pour caractériser un trouble excessif.

III. Le droit de disposition – Abusus

L’abusus est le droit de disposer de la chose, c’est-à-dire le droit d’en aliéner la propriété, d’en modifier la substance ou de rompre le lien entre le propriétaire et la chose. Il constitue le droit le plus fondamental du droit de propriété.

L’aspect négatif de l’abusus est affirmé à l’article 545 du Code civil :

• « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. »
• Cet article fait écho à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, garantissant le droit de propriété comme un droit inviolable et sacré.

L’aspect positif permet au propriétaire de disposer matériellement ou juridiquement de sa chose.

• Sur le plan matériel, cela peut passer par la destruction ou l’abandon du bien.
• Sur le plan juridique, la disposition s’exprime à travers les actes de transfert (vente, donation, échange) ou les démembrements du droit de propriété (usufruit, servitude…).

Le principe d’absolutisme de la propriété :

L’article 544 dispose que la propriété est le droit de « jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ».

Cette formule constitue une réaction à la situation féodale antérieure, marquée par la distinction entre le domaine éminent (appartenant au seigneur) et le domaine utile (appartenant au tenancier).

Sous l’Ancien Régime, la propriété était donc dédoublée : le seigneur détenait un droit abstrait tandis que le tenancier exploitait effectivement la terre.

À mesure que le domaine utile a pris de l’importance, cette dualité a été remise en cause, notamment pendant la Révolution, où l’on a voulu abolir toute propriété simultanée et affirmer un droit de propriété unique et indivisible.

Les rédacteurs du Code civil ont ainsi voulu affirmer la supériorité du droit de propriété sur les autres droits réels, en lui conférant un caractère absolu : le propriétaire peut tout faire sur la chose. Ce caractère absolu a aussi eu une portée politique : à la fin du Consulat, Napoléon souhaitait rassurer les acquéreurs des biens nationaux confisqués pendant la Révolution en leur garantissant que leur propriété ne serait plus remise en cause.

Les conséquences concrètes de l’absolutisme du droit de propriété

I. L’empiétement : le cauchemar des propriétaires

L’absolutisme du droit de propriété se manifeste surtout par l’empiétement : lorsqu’un propriétaire construit chez lui, mais dépasse un peu chez le voisin.

À ne pas confondre :

• Empiétement → on dépasse la limite.
• Construction sur le terrain d’autrui → on bâtit carrément sur le fonds du voisin.

II. Une sanction sans pitié : la démolition

Parce que le droit de propriété est absolu, la sanction est radicale : la démolition, même pour quelques centimètres.

La jurisprudence est constante : la défense du droit de propriété prime toute proportionnalité.

Exemple :

• Cass. 3e civ., 10 novembre 2016 → un toit empiétait de 20 cm, 27 ans après les faits. La Cour casse la décision d’appel : démolition obligatoire, fondée sur l’article 545 du Code civil (copie de l’article 2 DDHC).

Quand on tente de contester cette sévérité, la Cour reste ferme :

• Cass. 3e civ., 15 décembre 2016 → refus de transmettre une QPC. Principe posé : la défense du droit de propriété ne peut dégénérer en abus de droit.

II. Les nuances récentes

Parfois, la Cour se montre plus souple :

• Cass. 3e civ., 10 novembre 2016 (2e arrêt) → un garage empiétait sur 0,04 m² du terrain voisin. La Cour reproche à la juridiction d’appel de ne pas avoir vérifié si un simple rabotage suffisait. Si l’empiétement peut cesser sans démolition, cette solution doit être privilégiée.
• Cass. 3e civ., 19 décembre 2019 → garage construit sur l’assiette d’une servitude de passage. La Cour exige un contrôle de proportionnalité fondé sur l’article 8 CEDH (respect du domicile). Mais il ne s’agit pas d’un empiétement sur le terrain d’autrui, donc la jurisprudence stricte reste inchangée.
• 1re civ., 4 mars 2021 → confirmation : même minime, tout empiétement doit cesser.

Bilan

L’absolutisme du droit de propriété s’exprime pleinement dans la lutte contre l’empiétement :

• protection rigoureuse des limites,
• primauté du droit de propriété sur toute autre considération,
• sanctions sévères allant jusqu’à la démolition.

Les seules atténuations reconnues sont :

• quand on peut corriger l’empiétement sans détruire,
• ou lorsque le respect du domicile impose un contrôle de proportionnalité.

Les limites du principe d'absolutisme de la propriété :

Article 544 du Code civil : « …pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ».

En réalité, le droit de propriété n’a jamais été totalement absolu. Dès 1804, il existait déjà des restrictions, et aujourd’hui elles sont plus nombreuses. Ces limites a priori sont légales ou réglementaires : il appartient au législateur de limiter ce droit fondamental sous certaines conditions. Mais il existe également des limites jurisprudentielles.

Limites jurisprudentielles :

Il en existe deux principales : l’abus de droit et les troubles de voisinage (devenu légal).

1. L’abus de droit

Après l’adoption du Code civil, certains auteurs comme Demolombe considéraient que le caractère absolu du droit de propriété empêchait d’engager la responsabilité de celui qui causait un dommage à autrui. Cependant, la jurisprudence a rapidement admis que l’on pouvait sanctionner un propriétaire qui exerce son droit de manière à causer un préjudice à autrui.

Exemples de jurisprudence :

• Cour d’appel de Colmar, 2 mai 1855 : un propriétaire construit une fausse cheminée pour cacher la lumière à son voisin → responsabilité + indemnisation.
• Chambre des requêtes, Cour de cassation, 10 juin 1902 (Eau Badoit) : forage pour détourner la source du voisin → abus de droit reconnu.
• Arrêt Clément Bayard, chambre des requêtes, 1915 : Coquerel installe des piques sur son terrain pour gêner les dirigeables de son voisin Bayard → abus de droit + indemnisation + démolition.
• Cour d’appel d’Amiens, 5 février 1912 : tapage assourdissant pour effrayer le gibier du voisin → abus de droit.

Doctrine :

• Ripert : abus de droit seulement si le propriétaire agit avec intention de nuire.
• Josserand : abus si utilisation du droit hors de sa finalité sociale.
• La théorie dominante est celle de Ripert. La preuve de l’intention de nuire est difficile, mais on peut la présumer si l’ouvrage n’a aucune utilité pour le propriétaire.

Sanction : indemnisation + réparation en nature (ex. démolition).

1. Les troubles de voisinage

Ces troubles peuvent résulter de fumées toxiques, bruits, activités légales gênantes. Contrairement à l’abus de droit, la faute n’est pas nécessaire. Seul le trouble anormal, supérieur à ce qu’on doit normalement supporter, est indemnisé.

Avant 1986, la jurisprudence combinait article 544 et ancien article 1382, ce qui était problématique car propriété/non-propriété ne devait pas influencer l’indemnisation. La jurisprudence évolue :

• Tout propriétaire ou occupant doit supporter les inconvénients normaux du voisinage.
• Si le trouble dépasse les limites raisonnables → sanction par dommages-intérêts.
• La responsabilité est sans faute.

Exemples de jurisprudence :

• Arrêt 3e chambre civile, 11 juillet 2001 : centre d’aide pour toxicomanes → trouble anormal reconnu malgré mission d’intérêt général → fermeture du centre.
• Arrêt 3e chambre civile, 17 septembre 2020 : implantation d’éoliennes → pas de trouble anormal → « nul n’a un droit acquis à la conservation de son environnement ».
• Cour de cassation, 16 mars 2022 : bailleur responsable du fait de son locataire (ex. AirBNB).
• Arrêts 11 juillet 1983 et 11 janvier 2023 : nouveau propriétaire tenu responsable de travaux antérieurs causant préjudice aux voisins.

Textes légaux récents :

• Article 1253 Code civil (loi 15 avril 2024) : responsabilité de plein droit pour tout occupant ou responsable à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux.
• Article L311-1-1 Code rural : mêmes dispositions pour les activités agricoles.
• Préoccupation : activité économique antérieure au voisinage → exception.
• Prescription : quinquennale (Cour de cassation, 13 septembre 2018).

Choix pratique : si le trouble n’est pas anormal mais qu’il y a faute → abus de droit ; si préjudice sans faute → responsabilité sans faute.

Limites légales

• Servitudes légales : servitude de passage en cas d’enclave, règles sur plantations et vues.
• Objectif : pacifier les rapports entre voisins.

Limites contractuelles

Le propriétaire peut accepter volontairement des limites à son droit : servitudes conventionnelles, règlements de copropriété.

Le principe de perpétuité

La propriété est traditionnellement considérée comme perpétuelle, surtout pour les immeubles, dont la terre elle-même est durable. En matière mobilière, la perpétuité est variable : le propriétaire conserve le bien jusqu’à ce qu’il l’utilise ou le perde.

Pour les propriétés incorporelles, comme la propriété intellectuelle, la perpétuité n’existe jamais :

• Droit d’auteur : 70 ans après la mort de l’auteur → domaine public ensuite.
• Brevet : 20 ans.

Des formes de propriété temporaire existent, par exemple :

• La fiducie (loi du 19 février 2019).

Certains baux créant des droits réels, comme le bail à construction ou le bail réel solidaire, où l’on dissocie la propriété du sol et des constructions.

Les limites de la perpétuité

1. Limites naturelles : disparition de la chose

La disparition de la chose entraîne la disparition du droit de propriété. Exception : la subrogation réelle, où le droit se reporte sur la valeur assurée du bien.

• Exemple : propriétaire d’un immeuble détruit par un incendie → propriétaire de l’indemnité d’assurance.
• Référence légale : article L121-13 du Code des assurances.

2. Limites volontaires : disparition du droit par le titulaire

Le propriétaire peut renoncer à son droit, ce qu’on appelle déguerpissement :

• Mobiliers : jet de l’objet → plus propriétaire.
• Immeubles : transfert à la collectivité territoriale selon article 713 du Code civil :

« Les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. […] »

3. Limites contre la volonté du titulaire

La propriété est imprescriptible : elle ne se perd pas par le non-usage (Cour de cassation, chambre des requêtes, 12 juillet 1905).

Cependant, le droit de propriété peut être limité par :

• Expropriation pour cause d’utilité publique
• Article 17 de la DDHC (1789) : le droit de propriété est inviolable mais peut être limité pour nécessité publique.
• Article 545 du Code civil : confirme cette possibilité.
• Phase administrative : justification de la nécessité publique par l’administration.
• Phase judiciaire : fixation de l’indemnité par le juge judiciaire.
• Prescription acquisitive : la propriété peut se perdre si un tiers devient propriétaire par usucapion.

Point clé : toujours identifier la cause qui produit l’effet, car la propriété ne se perd pas par le simple non-usage, mais peut être limitée ou transférée selon la cause (déguerpissement, expropriation, disparition de la chose, prescription acquisitive).