Pour qu'un contrat soit valide, le consentement des parties doit être réel et non vicié. Les vices de consentement incluent la violence, le dol et l'erreur. La violence peut être verbale, physique ou psychologique, exercée par l'autre partie ou un tiers, visant la personne contractante, ses proches ou ses biens. Le dol concerne une manœuvre frauduleuse pour tromper une personne. L'erreur implique une fausse croyance sur un élément essentiel du contrat.
I - Les conditions de formation
Définition
Principe du consensualisme
Il y a un contrat dès lors qu’il y a accord de volonté. Le contrat n’a pas besoin de répondre à des conditions de forme, sauf exceptions.
A / Les conditions de fond
1 / Le consentement des parties
Définition
Offre / Acceptation
L’acceptation peut être implicite ou explicite et elle peut être écrite ou non.
Définition
Lésion en matière immobilière
Vendre à un prix dérisoire peut entraîner la nullité du contrat si la lésion est égale à 7/12 de sa valeur réelle.
2 / Capacité des parties
Les majeurs et mineurs émancipés peuvent contracter, sauf incapacité. Les représentants légaux peuvent contracter pour les incapables. Les majeurs sous sauvegarde de justice peuvent faire révoquer un contrat s'ils prouvent ne pas être en pleine possession de leurs moyens. Les mineurs ne peuvent pas acheter certains biens même avec un représentant légal.
3 / L’objet du contrat
Définition
Objet du contrat
L’objet doit être licite et déterminé.
B / Les contrats formels et réels
Certains contrats nécessitent des conditions de forme spécifiques. Les contrats formels, comme ceux nécessitant un écrit authentique ou sous signature privée, n'existent légalement que sous cette forme. Les contrats réels requièrent la remise de l'objet contracté entre les parties pour être valides.
II - Les sanctions en cas d'inobservation des conditions de formation
Un contrat ne respectant pas les conditions de formation peut être frappé de nullité. La nullité relative vise à protéger l’une des parties, par exemple en cas de vice de consentement ou de capacité. La nullité absolue protège l'intérêt général, notamment lorsqu'un objet est illicite.
III - Le contrat de vente immobilière
A / Les pré-contrats
Les principaux pré-contrats incluent la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale d’achat, et la promesse synallagmatique de vente. Ces promesses créent des obligations spécifiques pour les parties impliquées, incluant des options d'achat et la possibilité de se rétracter sous certaines conditions.
B / Le contrat définitif
Un contrat de vente immobilière est un contrat solennel/authentique signé par un notaire. Les obligations du vendeur incluent :
IV - Les garanties immobilières
A / Les sûretés réelles
L'hypothèque est une garantie immobilière permettant à un créancier de se rembourser à partir d'un bien immobilier en cas de défaut du débiteur. L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers s'applique automatiquement à l'achat d'un bien immobilier déjà existant.
B / Les sûretés personnelles : la caution
La caution est un engagement pris par une personne (le garant) de payer à la place du débiteur défaillant. La caution simple bénéficie de la discussion (la caution peut exiger du créancier qu'il demande prioritairement le remboursement de la dette au débiteur principal) et de division (contraint le créancier à diviser son action de recouvrement de la dette entre les différentes cautions simples).
tandis que la caution solidaire n'offre pas ces protections au garant.
A retenir :
La formation d'un contrat repose sur le consentement, la capacité des parties, et la licéité de l'objet. Des exigences spéciales s'appliquent aux contrats formels et réels. Les sanctions varient en cas de non-respect des conditions de formation. Les contrats immobiliers incluent des pré-contrats et des contrats définitifs, avec diverses garanties immobilières protégeant les créanciers.