Le fonds de commerce et la propriété commerciale

A. La clientèle

Clientèle -> élément essentiel du FDC car élément décisif qui permet de se prononcer sur l"existence ou non du FDC + donne la valeur économique du FDC + si pas de clientèle pas de FDC ni de propriété commerciale.

La clientèle doit : exister et ne pas être seulement potentielle - réelle et certaine - personnelle au commerçant ( pas de clientèle d'achalandage : autonome et ne pas dépendre du lieu )

B. Le nom

Nom : c'est l'appellation par laquelle le commerçant (PP/PM) exerce son activité, c'est un moyen de ralliement de la clientèle, cessible avec le FDC.

C. Le fonds de commerce

Le fonds de commerce comprend des éléments corporels ainsi que des éléments incorporels qui sont : la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, l’enseigne, le droit de propriété industrielle.

Le fonds de commerce est une universalité de fait (pas une universalité de droit = patrimoine) car les dettes ne font pas partie du FDC. L’universalité de fait traduit un ensemble de biens qui forme un tout indissociable 

Le fonds de commerce est un bien meuble incorporel. Les immeubles sont donc exclus du fond de commerce. Le FDC peut être cédé, donné en garantie par un seul acte qui concerne toutes les composantes du FDC. Si bail commercial -> cédé avec le FDC

Le FDC peut être démembré si la partie séparée constitue une branche d’activité autonome.

D. Le bail comercial -> 9 ans

Le bail : permet de procurer la jouissance d’un bien contre paiement d’un prix —> location

Lorsque le commerçant n’est pas propriétaire des locaux dans lesquels il exerce son commerce, il passe un contrat de bail commercial avec le propriétaire ou bailleur.

Le locataire-commerçant a le droit au renouvellement du bail (propriété commerciale) à l'expiration de celui-ci car il exerce un doit personnel sur le local et non un droit réel. À défaut -> droit à une indemnité d’éviction.

Mais comment exercer ce droit ? -> 3 façons :

Les parties ne disent rien -> tacite reconduction du bail : le même bail continue. Si cela se poursuit ainsi au-delà de 12 ans, le loyer est déplafonné.

Le locataire demande le renouvellement du bail : Demande doit-être faite dans les 6 mois avant la fin du bail par acte d’huissier ou par LR avec avis de réception. Si silence du bailleur pendant 3 mois, le bail est renouvelé à la fin du contrat.

Le bailleur donne congé au locataire : Le congé doit-être délivré au moins 6 mois avant la fin du bail par acte d’huissier. Sinon, indemnité d’éviction pour le locataire.

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail à son expiration, mais -> sanctions pécuniaires. 

Mais quels sont les sanctions ?

Si motifs légitimes : cad comportement fautif du locataire (loyer impayés), immeuble insalubre menaçant de s’effondrer, reprise par bailleur au titre de logement.          

Conséquences : Pas d'indemnités due par le bailleur

Si motifs illégitimes : Tout autres motifs, jugés illégitimes par la loi (ex: louer à un autre locataire pour un loyer plus élevé)

Conséquences : Obligation pour le bailleur de payer une indemnité d’éviction = à la valeur du fonds à la date de l’éviction, + frais de déménagement et de réinstallation. Le bailleur possède un droit de repentir : il peut renoncer à l’éviction et accepter le renouvellement du bail.

E. Conditions bail commercial

Locataire -> commerçant inscrit au RCS / artisan inscrit au RM - propriétaire du FDC - capable

Bailleur -> Majeur capable + si marié sous le régime légal : doit avoir le consentement de son conjoint

Location doit porter sur des immeubles permettant l'exercice du commerce - durée du bail 9 ans minimum

F. Obligations des parties

Bailleur -> Délivrer la chose louée - Entretenir la chose louée - Garantir contre les vices de la chose louée - S’occuper des gros travaux - Se plier aux régimes des loyers - Bail de 9 ans - Indemnité d'éviction sauf exception - Si il ne veut pas renouvellement doit informer 6 mois avant la fin du bail au moins par acte d'huissier - Révision triennale, LR avec accusée de reception

Locataire -> Utiliser la chose louée en « bon père de famille » - Conserver la chose louée - Payer loyers et charges - Exploiter le FDC

G. Durée bail commercial

La durée du bail commercial est de 9 ans minimum, mais possible + longtemps.

Exceptions pour bailleur : Rupture anticipée pour faute grave du locataire —> légale, besoin de démarche judiciaire / Rupture au bout de 3 ans par le bailleur : veut reconstruire, restaurer ou surélever l’immeuble OU veut transformer à usage principal d’habitation l’immeuble existant (reconstruction, rénovation..

Exceptions pour locataire : peut résilier chaque 3 ans, en donnant congé au minimum 6 mois avant, au bailleur sans donner de motif (3/6/9)

Possibilité clause résolutoire : voir def

H. Destination des lieux

Le bail commercial peut prévoir une activité précise ou donner au locataire la faculté d’exploiter « tous commerce ». Si activité précise et que le locataire pourrait envisage de changer d’activité -> déspécialisation :

Déspécialisation partielle : ajout activité(s) complémentaire(s)/connexe(s) -> bailleur ne peut pas s’y opposer, mais le locataire-commerçant a une obligation d’informer.

Déspécialisation totale : changer complètement d’activité -> Locataire doit demander l’autorisation au bailleur. Si refus -> locataire peut saisir le TJ qui tranchera.

Le bailleur peut augmenter le loyer en contrepartie. Il a 2 mois pour contester devant le TJ. Silence = acceptation

I. Loyer

Si clause d’indexation -> révision annuelle automatique avec l’indice choisi dans le contrat mais plafonnée à +10%/an sans attendre l’écoulement de la période triennale.

En l’absence de clause dans le contrat : révision triennale du loyer légalement plafonnée. Le loyer doit correspondre à la valeur locative

Le loyer est révisé en fonction de la valeur locative du local : révision/3 ans à la demande du bailleur, le nvx loyer devra correspondre à la valeur locative, mais la hausse ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux

En présence d’une clause d’indexation, le loyer est révisé automatiquement chaque année en fonction de l’indice des loyaux commerciaux.

J. Cession du bail commercial

Cession du bail avec FDC : celui qui achète le FDC poursuit le bail commercial. Le bailleur ne peut pas s’y opposer. Les clauses contraires sont réputées non écrites.

Cession du bail sans FDC : une clause du bail peut interdire la cession du bail seul. Il faut donc se référer pour voir ce qui a été prévu.