G1 La mise en location d'un bien immobilier

1- Un préalable : un mandat de location et/ou un mandat de gestion

Prise d'un bien en mandat, professionnel se voit confier mise en place d'un premier locataire puis gestion locative, signature mandat de location et mandat de gérance ne sera plus nécessaire puisque Loi ALLUR 24 mars 2014 " est considérée comme relevant de l'activité de gestion immobilière la location ou sous location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu'elle constitue l'accessoire d'un mandat de gestion"

2- La législation sur le logement décent

notion de logement décent définie par loi SRU. Droit de contester la décence de son logement est ouvert à tous locataires, y compris du parc conventionné. Loi ENL 13 juillet 2006 renforce mécanisme de la décence. Litiges concernant logement décent entrent dans champ de compétence de la commission départementale de conciliation. Juge peut suspendre ou réduire montant du loyer avec ou sans consignation jusqu'à exécution des travaux par le bailleur si ce dernier refuse de les réaliser à la demande du locataire. Logement non décent = pas d'APL.

3- La sélection du locataire

Tout administrateur de bien doit faire examen détaillé de toutes les demandes de location car responsabilités professionnelle peut être engagée en cas d'impayés de loyers. Respecter règles suivantes:

• justificatifs d'identité ( carte d'identité, passeport)
• justificatifs de ressources ( derniers bulletins de salaires; contrat de travail; attestation employeur; avis d'imposition sur le revenu)
• autres justificatifs ( anciennes quittances de loyers; RIB)

Prémunir en cas d'impayés caution solidaire.

4- Un contrat de bail-type

contrat type défini par décret du 29 mai 2015

Contrat devra comporter certaines clauses dont :

• surface habitable de la chose louée
• le montant du loyer et ses modalités de révision
• montant et date versement dernier loyer acquitté par le précédent locataire dès lors que ce dernier à quitter le logement moins de 18 mois avant signature du bail
• nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement de bail.

5- Un nouvel état des lieux

état des lieux doit être établi selon modalités définies par décret en Conseil d'Etat, même formes et en autant exemplaires que de parties lors de remise et restitutions des clés. Établi contradictoirement et amiablement par les parties ou un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et coût fixé par Conseil d'Etat. Parties avisées par huissier au moins 7 jours avant par LRAR.

A défaut d'état de lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, présomption établie ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délais de dix jours à compter de son établissement. Si demande refusée locataire peut saisir commission départementale de conciliation compétente.

6- Le principe de l'encadrement des loyers

Ce principe s'applique dans les zones dites "tendues" déséquilibre entre offre et demande.

Lors de la mise en location, loyer sera fixé librement entre les parties entre deux limites :

• un loyer minoré qui ne pourra être inférieur au loyer de référence diminué de 30%
• un loyer majoré dans la limité de 20% du loyer de référence

En cours de bail , loyer peut être revisité annuellement

Renouvellement de bail, bailleur pourra engager une action en réévaluation de loyer si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré

Hors zone tendue fixation des loyers reste libre.

7- Les diagnostics obligatoires pour la location

tous les biens loués public ou privé sont soumis à la législation sur les diagnostics obligatoires. Toute mise en location doit s'accompagner d'un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant jusqu'à 6 diagnostics selon la date de construction de l'immeuble.

-> premier diagnostic = état des risques naturels miniers et technologiques ( ERNMT)

-> Diagnostic de Performance Energétique ( DPE)

-> Constat risque d'exposition au plomb ( CREP)

-> une copie d'un état mentionnant absence ou cas échéant présence matériaux ou produits de la construction contenant amiante.

-> loi ALUR insère diagnostic gaz et diagnostic électrique.

Sanctions en cas d'absence de diagnostics : aucune sanctions prévues par la loi ni de nullité de contrat en cas de non fourniture du DPE. ERTN sans ce document locataire peut demandé annulation du bail ou exiger diminution loyer CREP obligation pour le bailleur de faire des travaux en cas de présence de plomb au delà des limites autorisés.

A qui s'adresser? COFRAC

Tarif de diagnostic ne sont pas réglementés et le coût en incombe au propriétaire

8- La rémunération du mandataire

Suivi de cette démarche permet de limiter les risques pour le bailleur et justifie ainsi la rémunération demandée par l'administrateur à son mandat. Loi ALUR précise modalités de cette rémunération.

9- La loi ALUR et le régime de la colocation

10- Nouvelles obligations en matière d'installation de détecteurs de fumée