Chapitre 1 : La vente d’immeuble à construire

VEFA

Le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

Vente à terme

Le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement et l’acheteur à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison.

Vente en l'état futur d'achèvement

Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

Contrat de réservation

Un acheteur réserve l’achat éventuel d’un logement à un promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie. Le promoteur ne s’engage pas à vendre mais à réserver un bien au réservataire.

4 caractères pour identifier la VEFA :

L'immeuble n'existe pas encore ou n'est pas terminé ;
Le vendeur s'engage à édifier ou à faire édifier : assorti d'un délai exprimé en trimestres => obligation de résultat ;
Vise toute construction immobilière et toute fraction d'immeuble ;
Le vendeur s'engage à transférer la propriété de l'immeuble, du terrain et des constructions.

I – Les ventes d’immeubles à construire - généralités

A – La vente à terme

La vente à terme = contrat synallagmatique.

Chaque parties a une obligation envers l'autre :

Le vendeur : délivrer l'immeuble au moment de son achèvement ;
L'acquéreur : prendre livraison de la chose et d'en payer le prix.

Transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble.

L'achèvement de l'immeuble vendu à terme est constaté :

Par les parties au moyen d'une acte notarié dressé par le notaire qui a reçu le contrat ;
Par une personne qualifiée s'il est ainsi prévu au contrat ou si les parties n'ont pu se mettre d'accord pour la constatation.

B – La vente d’immeuble à rénover

Existence de 3 conditions cumulatives :

Immeuble ou partie d'immeuble à usage d'habitation ou mixte ;
Engagement du vendeur à réaliser des travaux de rénovation après vente ;
Perception par le vendeur de sommes de l'acquéreur avant fin des travaux.

Qualité du vendeur indifférente à l'application du régime = conditions remplies : régime de la "VIR".

Ressemblance avec VEFA : atteinte au droit de propriété car transfert retardé.

Pour travaux, vendeur conserve la maîtrise de l'ouvrage.

Plusieurs versement effectués au fur et à mesure de l'avancement des travaux = obligation de faire des travaux.

2 obligations du vendeur : réaliser les travaux dans les délais prévus.

Vendeur tenu aux garanties suivantes :

Garanties de droit commun : vices cachés sur l'existant / vices apparents sur l'existant ;
Garanties et responsabilités spéciales ;
Les vices apparents et défauts de conformité : délai d'1 mois suivant la livraison ;
Les vices cachés de construction / responsabilité civile / responsabilité dommage/ouvrage : selon la nature des travaux.

Obligations de l'acquéreur : doit payer le prix et ne doit en aucun cas s'immiscer dans les travaux.

Avant-contrat de droit commun : comporte plusieurs mentions obligatoires, qui sont :

Caractéristiques et descriptif des travaux (plan et description détaillée) ;
Délais de réalisation des travaux ;
Prix ventilé entre la valeur de l'existant et la valeur des travaux ;
Engagement du vendeur de produire à la vente avec justification de garantie financière d'achèvement + justification des assurances (dommages/ouvrages).

Répartition du prix contrôlée par homme de l'art (architecte) qui doit fournir attestation.

Dépôt de garantie ne vise que les travaux.

Acte authentique avec 5 mentions obligatoires :

Description et caractéristiques de l'immeuble ;
Description des travaux réaliser ;
Délai de réalisation des travaux ;
Garantie financière d'achèvement fournie par le vendeur ;
Justificatifs des assurances RC + dommage ouvrage.

Contrat s'exécute par transfert de propriété immédiat.

Prix ventilé.

Réception de travaux faite entre le maître d'ouvrage et l'entreprise qui réalise les travaux et la livraison est faite entre le vendeur et l'acquéreur.

Critères d'ordre public => sanction en cas de non-respect : nullité (relative [seul l'acquéreur peut l'invoquer avant la livraison]).

C – La vente en l’état de futur achèvement (VEFA)

VEFA = un des contrats les plus utilisés dans le domaine de la construction en milieu urbain.

Dès signature du contrat et avant achèvement des travaux => acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes + devient propriétaires des autres constructions au fur et à mesure de la construction.

Peut être appartement ou maison individuelle.

VEFA repose sur conclusion de 2 contrats successifs :

Contrat de réservation ;
Contrat de vente en l'état futur d'achèvement.

Contrat de réservation = seul avant-contrat en matière de VEFA.

Réservation doit comporter plusieurs mentions obligatoires :

Surface habitable approximative ;
Nombre de pièces principales ;
Enumération des pièces de service, dépendance et dégagements ;
Situation dans l'immeuble ou le lotissement ;
Qualité de construction ;
Prix prévisionnel de vente + ses modalités de révision ;
Date à laquelle le contrat définitif pourra être conclu ;
Prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur) ;
Conditions légales du dépôt de garantie ;
Droit de rétractation (délai de 10 jours à compter du lendemain de la réception du contrat de réservation envoyé LRAR).

Clause en caractères apparents stipulant que l'acquéreur peut prendre charge, coût et responsabilités qui résultent des travaux qu'il réalise après livraison de l'immeuble.

Dépôt de garantie : indisponible, incessible, insaisissable jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Acte authentique : acquéreur reçoit, quelques mois après avoir signé contrat de réservation, le projet du contrat de vente définitif au moins 1 lois avant la date de signature, accompagné des annexes.

II – Les obligations spécifiques résultant des ventes d’immeubles à construire

A – L’obligation de délivrance : édification et achèvement de l’immeuble dans le délai contractuel

2 problèmes majeurs peuvent affecter la délivrance : retard + bien non conforme aux stipulations contractuelles.

Existe sanctions dues par vendeur en raison d'un retard non justifié : acquéreur dispose du choix entre une action en résolution et une action en indemnité = clause de report de délai de livraison ou clause de suspension du délai autorisant le promoteur à reporter la date de livraison dans les cas suivants :

Intempéries ;
Retard dans livraison des matériaux ;
Grèves ;
Redressement judiciaire ou liquidation d'une entreprise intervenant sur le chantier ;
Demandes de modification des prestations par l'acquéreur.

Non-conformité se révèle de 2 manières :

Non façons : absence d'éléments prévus au contrat ;
Malfaçons.

Il faut se référer aux documents contractuels.

Si indication de la contenance = diminution proportionnelle du prix si quantité prévue pas délivrée.

Si contenance excède d'au moins 1/20e de celle exprimée = acquéreur a le choix de fournir le supplément du prix ou de se désister du contrat.

Contrat prévoit clauses de tolérance relative à la surface en faveur du promoteur au maximum de 5%.

B – L’obligation de garantie des vices apparents et cachés

Vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage, la diminuent tellement que l'acheteur ne l'auraient pas acquise ou en aurait donné qu'un moindre prix.

Vendeur est tenu des vices apparents

Droits de l'acquéreur :

Droit commun : acquéreur peut exercer l'action en résolution de la vente ou faire estimer le préjudice et demander la diminution du prix ;
En VEFA : il n'y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si vendeur s'oblige réparer le vice.

Délai de l'action en garantie des vices apparents court à compter du plus tardifs des 2 événements constitués par réception des travaux ou expiration du mois suivant la prise de possession.

En matière de VEFA, régime spécial s'applique : action en garantie décennale se substitue à la garantie des vices cachés.

Relèvent de garantie décennale :

Dommages compromettant solidité de l'ouvrage (même s'ils résultent d'un vice du sol) ;
Dommages rendant impropre l'ouvrage car affecte un de ses éléments constitutifs ou d'équipement.

Responsabilité décennale = responsabilité de plein droit.

Preuve de l'existence d'un dommage entraîne la responsabilité du constructeur sans devoir prouver sa faute.

Preuve par le constructeur d'une cause étrangère au dommage peut l'exonérer : Garantie d'ordre public.

Responsabilité ne peut ni être exclue, ni limitée contractuellement.

III – Les particularités du contrat de vente d’immeuble à construire

A – Le formalisme du projet de vente et du contrat définitif

Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'immeuble ou de partie d'immeuble à usage d'habitation ou mixte obligeant l'acquéreur d'effectuer des versements avant l'achèvement de la construction doit revêtir la forme de l'un de ses contrats : vente à terme ou VEFA, sous peine de nullité.

Ventes de garages, caves, parking sont soumises aux règles du secteur protégé lorsqu'elles sont indissociables de la vente d'un appartement ou d'une maison.

Obligatoirement conclus par acte authentique sinon nullité du contrat (invoquée seulement par l'acquéreur = obligation absolue).

Si acte indique que prix sera payé sans aide de prêts, il doit porter de la main de l'acquéreur une mention dans laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il recourt à un prêt, il ne peut se prévaloir de la protection des emprunteurs.

Le contrat droit préciser :

Description de l'immeuble ;
Prix et modalités de paiement ;
Délai de livraison ;
Description des travaux ;
Si prix est ou non révisable et donc modalités de révision ;
Condition suspensive d'obtention des prêts ;
Indications utile relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.

Secteur protégé : projet d'acte de vente authentique notifié un mois au moins avant la date de signature de cet acte.

B – Les modalités de paiement

L’échelonnement des versements

Clause de résolution = obligations de versements ou de dépôt.

Peuvent produire effet qu'1 mois après la date de sommation ou de commandement de payer demeurés infructueux.

Parties peuvent insérées une clause pénale afin de fixer forfaitairement l'indemnité à payer la partie responsable d'une rupture éventuelle du contrat : elle ne peut excéder 10% du prix.

C – Les garanties d’achèvement et de remboursement

Garantie de remboursement prend la forme d'un cautionnement donné par un organisme financier s'engageant à rembourser le prix de vente versé par l'acquéreur si vente fait objet d'une résolution pour cause de défaut d'achèvement. En contrepartie, l'acquéreur ne peut exiger l'achèvement des travaux et la livraison du bien.

Garantie financière d'achèvement mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds à l'achèvement de l'immeuble. Cette garantie est donnée par une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur, qui s'engage en cas de défaillance du vendeur à fournir les fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

D – La cession du contrat de vente avant l’achèvement

Législateur a organisé la possibilité pour l'acquéreur de céder les droits qu'il tient au contrat de VEFA.

Cette cession a pour effet de substituer de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur sans que le consentement de ce dernier ne soit requis.

Cession du contrat de VEFA entraîne la substitution du cessionnaire à l'acquéreur initial dans ses relations avec le vendeur constructeur.

Prix d'achat n'étant payé qu'au fur et à mesure des travaux, le prix de cession du contrat avant l'achèvement dépend du stade d'avancement des travaux.

Ventilation du prix de cession en TTC entre :

Partie du prix déjà payée par acquéreur initial (cédant) au promoteur ;
Partie du prix qu'il reste à payer au promoteur ;
Partie du prix correspondant à la "plus-value" du bien.

Prix payé par le cessionnaire divisé en 2 parties :

Partie du prix versée par le cédant et à sa plus-value ;
Partie du prix restant à payer au promoteur, au fur et à mesure de l'avancement des travaux.