Lorsqu'un vendeur propose un immeuble à la vente, il est soumis à certaines obligations envers l'acheteur. Ces obligations concernent principalement la qualité de l'immeuble, les vices cachés ainsi que les informations à communiquer à l'acheteur. Dans ce cours, nous allons étudier en détail ces différentes obligations.

Obligation de Délivrance :

1. Remise de l'Immeuble à l'Acquéreur :

• Objet : Comprend l'immeuble vendu et ses accessoires (matériels et juridiques).
• Documents inclus : Tous les éléments administratifs, droits réels, droits et obligations liés à l'immeuble.
• Libre de Contraintes : L'immeuble doit être libre de toute inscription, les inscriptions grevant le bien doivent être radiées.
• Bail en Cours : La continuité du bail doit être assurée et opposable à l'acquéreur, soit par acte authentique, date certaine, soit par connaissance préalable à l'acquisition.

1. Modalités :

• Prévues dans l'Acte de Vente : Les modalités seront stipulées dans l'acte de vente. Le Code civil offre des dispositions supplétives en l'absence d'accord entre les parties.
• Sanctions de l'Inexécution : En cas de retard du vendeur, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou la mise en possession (Art 1610).

1. Conformité de l'Immeuble au Contrat :

• Droit de Rétention : Le vendeur peut retenir l'immeuble en cas de non-paiement de l'acheteur (Art 1612).
• Faillite : Dispositions spécifiques en cas de faillite (Art 1613).
• Aspect Qualitatif :
• Obligation : La chose doit être délivrée en l'état au moment de la vente, tous les fruits appartiennent à l'acquéreur depuis ce jour.
• Sanction : Régi par l'art 1217 du droit commun des contrats.
• Aspect Quantitatif - La Contenance :
• Obligation : Le vendeur doit délivrer la contenance indiquée au contrat (Art 1616).
• Excédent ou Déficit : En cas d'excédent, l'acquéreur peut fournir le supplément du prix, ou se désister du contrat. En cas de déficit, le vendeur doit subir une diminution proportionnelle du prix (Art 1617 et suivants).
• Loi de 1965 : Des dispositions impératives s'appliquent, sauf pour les lots en copropriété (Art 46).
• Aménagements Conventionnels de la Garantie :
• Pas d'Ordre Public : La clause de non-garantie de contenance est possible (Art 1619).
• Exceptions : Ne s'applique pas aux lots de copropriété et peut être limitée entre un professionnel et un particulier (Code de la consommation).

Le vendeur doit s'assurer que l'immeuble est libre de tout droit ou servitude qui pourraient nuire à l'acheteur. Il doit également s'assurer que l'immeuble est conforme aux éléments mentionnés dans le contrat de vente.

Si le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance, l'acheteur peut demander la résolution du contrat de vente et obtenir des dommages et intérêts.

La garantie d'éviction est une notion juridique applicable en droit des contrats, notamment dans le cadre des ventes. Elle vise à protéger l'acheteur en lui assurant la jouissance paisible du bien acquis. On distingue deux types de garantie d'éviction : celle du fait personnel du vendeur et celle du fait d'un tiers.

1. Garantie d'Éviction du Fait Personnel du Vendeur :

• Principe : Assure à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue.
• Étendue : Inclut les troubles de fait et de droit (actes de concurrence ou droits du vendeur après la vente).
• Imprescriptible : La garantie est perpétuelle et transmissible aux héritiers du vendeur.
• Garantie d'ordre public : Elle peut être conventionnellement étendue mais pas restreinte, car toute clause restreignant cette garantie est nulle.

1. Garantie d'Éviction du Fait d'un Tiers :

• Notions : Concerne les troubles de droit menaçant l'acheteur d'une éviction totale ou partielle (y compris les charges non déclarées).
• Mise en Œuvre : Peut être invoquée par voie d'appel en garantie incidente ou par une action principale en garantie.
• Art 1638 : Permet à l'acquéreur de demander la résiliation du contrat ou une indemnité si des servitudes non apparentes rendent l'héritage moins attractif.
• Aménagements Conventionnels : Plus de liberté contractuelle par rapport à la garantie du fait personnel.

1. Mise en Œuvre et Effets de la Garantie :

• Mise en Œuvre : L'acquéreur peut opposer l'exception de la garantie du fait du vendeur sans délai, les garanties personnelles étant imprescriptibles.
• Effets (Art 1653) :
• Éviction Totale (Art 1629-1635) : L'acquéreur peut demander restitution du prix, des fruits, et le Code civil organise un régime favorable même si la valeur du bien a diminué.
• Éviction Partielle (Art 1636 et 1637) : En cas de charges non déclarées ou servitudes importantes, l'acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou des dommages et intérêts.

En résumé, la garantie d'éviction vise à assurer à l'acheteur une protection contre tout risque de perte du bien acquis, que ce soit en raison d'une action du vendeur lui-même ou d'un tiers. Sa mise en œuvre et ses effets dépendent des dispositions contractuelles et légales en vigueur.

Le vendeur a également une obligation de garantie des vices cachés. Les vices cachés sont des défauts non apparents au moment de la vente, mais qui rendent l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné.

Garantie des vices cachés :

1. Principe et conditions :

• La garantie des vices cachés ne s'applique pas à certaines ventes, comme celles faites par autorité de justice et les ventes aléatoires.
• Elle nécessite la démonstration d'un vice caché, compromettant l'usage de la chose, antérieur à la vente et inconnu de l'acheteur au moment de la transaction.
• La mise en jeu de la garantie est possible même si le vendeur est de bonne foi, mais cela n'affecte que les effets de la garantie.

1. Mise en œuvre de la garantie : délai et effets (article 1644) :

• L'acheteur a deux options en cas de vice caché : rendre la chose et récupérer le prix, ou garder la chose avec une réduction du prix.
• L'action doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice par l'acheteur, sans dépasser un délai de vingt ans à partir de la vente.
• L'acheteur peut choisir entre une action rédhibitoire (résolution de la vente) et une action estimatoire (garder la chose avec une réduction du prix).
• En cas de mauvaise foi ou de statut professionnel du vendeur, celui-ci doit également réparer tous les dommages causés par le vice.

1. Portée de la garantie :

• Le vendeur est tenu de la garantie non seulement envers l'acheteur initial mais aussi envers tous les sous-acquéreurs de la chose.
• Le sous-acquéreur peut agir en garantie contre le vendeur initial si les conditions de la garantie sont remplies par le vendeur intermédiaire.
• Le vendeur originel peut opposer au sous-acquéreur tous les moyens de défense qu'il peut opposer à son propre cocontractant.

Aménagements conventionnels :

1. Clause extensive de garantie :

• Les clauses de garantie contractuelle sont valables lorsqu'elles étendent la garantie en faveur de l'acquéreur.
• Les clauses limitatives ou élusives de garantie sont rarement valables, sauf dans le cas où le vendeur est un non-professionnel ou lorsque le vendeur et l'acheteur sont des professionnels de la même spécialité.

1. Vendeur d'immeuble à construire (article 1782 et suivants) :

• Les clauses limitatives de la garantie des vices cachés entre le fabricant et son vendeur intermédiaire, tous deux professionnels de la même spécialité, sont pleinement valables à l'égard de l'acquéreur final.

Absence d’obligation au titre des vices apparents (article 1642) :

• Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices apparents ni avant la réception des travaux ni avant un mois après la prise de possession par l'acquéreur.
• Pas de résolution du contrat ou de diminution du prix si le vendeur s'engage à réparer.

Si l'acheteur découvre un vice caché dans l'immeuble qu'il a acheté, il peut engager la responsabilité du vendeur. Le vendeur peut alors être tenu de réparer les dommages ou de rembourser une partie du prix de vente.

Le vendeur a également une obligation d'information envers l'acheteur. Il doit communiquer toutes les informations importantes concernant l'immeuble, notamment les défauts connus, les charges et servitudes, ainsi que les travaux réalisés ou à prévoir.

Cette obligation d'information permet à l'acheteur de prendre une décision éclairée avant d'acquérir l'immeuble. Si le vendeur ne respecte pas son obligation d'information, l'acheteur peut demander la nullité du contrat de vente ou obtenir des dommages-intérêts.

1. Principes légaux (Art. L121-10) :

• Transmission automatique du contrat d'assurance à l'acquéreur.
• L'assurance continue automatiquement au profit de l'héritier ou de l'acquéreur en cas de décès de l'assuré ou d'aliénation de la chose assurée.
• L'héritier ou l'acquéreur doit respecter les obligations du contrat d'assurance.
• L'assureur ou l'héritier/acquéreur a la possibilité de résilier le contrat dans certains délais.
• La souscription du contrat par le vendeur n'est pas d'ordre public, et donc, il est possible d'y déroger.

1. Aménagements possibles (Art. ...) :

• Les parties peuvent convenir que le vendeur résilie son contrat d'assurance et que l'acquéreur souscrive son propre contrat.
• La résiliation du contrat d'assurance par le vendeur et la souscription par l'acquéreur peuvent être prévues contractuellement.

Clauses relatives aux Charges, Impôts et Taxes :

• Le principe est que l'acquéreur est responsable du paiement de tous les impôts, charges et taxes liés à l'immeuble.
• Concernant les impôts, les parties peuvent convenir d'aménagements spécifiques.

Clauses relatives aux Frais :

• Pour l'eau, le gaz, l'électricité, le vendeur résilie généralement son contrat et l'acquéreur souscrit son propre contrat.
• Si l'immeuble est loué, le locataire est souvent le souscripteur des contrats, évitant des formalités au vendeur ou à l'acquéreur.
• Cependant, des arrangements peuvent être faits, par exemple, si le vendeur souhaite que l'acquéreur continue le contrat de fourniture, cela doit être spécifié dans l'acte de vente.