Qui peut demander ?

Toute personne intéressée par un terrain : CE, 15 décembre 2015, Commune de Saint-Cergues

Objet de la demande

Le CU permet d’obtenir :

• règles d’urbanisme applicables
• servitudes
• faisabilité d’un projet

Deux types de CU :

• 1. CU d’information
• Donne les règles applicables au terrain
• 2. CU opérationnel
• Indique si un projet précis est réalisable

Importance pratique

• Très utilisé par les professionnels de l’immobilier
• Notaires doivent le demander pour sécuriser les actes
• Omission du notaire :
• peut constituer une faute professionnelle

Formalités

Le demandeur doit indiquer :

• identité
• localisation du terrain
• objet de la demande

Dépôt :

• 2 exemplaires en mairie

Autorité compétente

• Maire
• ou président d’EPCI compétent

Délais d’instruction

• 1 mois : CU d’information
• 2 mois : CU opérationnel

Silence de l’administration

le silence vaut délivrance d’un CU tacite

• Conséquence - Le CU tacite reste valable mais peut poser des difficultés pratiques.
• 
  

Contenu obligatoire du CU

Le CU doit indiquer :

• règles d’urbanisme
• servitudes
• taxes applicables
• projets d’intérêt national éventuels

CU positif

confirme la constructibilité (ou faisabilité)

Limite :

• ne garantit qu’une localisation approximative

CU négatif

refus de faisabilité

Il doit obligatoirement préciser :

• motifs juridiques et factuels
• voies de recours

Durée de validité - 18 mois

Principe fondamental

Le CU crée une sécurité juridique temporaire

• effet de stabilisation des règles

Effet principal - La cristallisation des règles

Pendant 18 mois : les règles applicables au terrain ne peuvent pas changer pour le demandeur.

Contenu de la cristallisation

Ne peuvent pas être opposés :

• modification des règles d’implantation
• changement de hauteur autorisée
• nouveau zonage

Jurisprudence importante

CE, 24 novembre 2021, SCI Muraille

confirme l’effet de cristallisation du CU opérationnel

CE, 18 décembre 2007, Commune de Lambres-lez-Douai

limite :

• un PLU en cours d’élaboration peut s’appliquer si justification préalable d’un sursis à statuer

Certificat négatif

ne crée aucun droit

Mais :

• peut être erroné
• peut devenir obsolète (évolution du droit ou du PLU)

Régularité du CU

Principe : un CU erroné ne peut pas être invoqué

CE, 11 octobre 1989, Cléry

responsabilité possible si erreur d’appréciation (ex : desserte insuffisante mal évaluée)

Contentieux de l’annulation (REP)

Condition : intérêt à agir

Jurisprudence

• CE, 17 janvier 1990, Trotel
• notaire = tiers sans intérêt
• CAA, 7 octobre 2003, Syndicat des copropriétaires Château de Tourronde
• copropriétaires = intérêt encadré
• CE, 28 juin 1996, Commune de Bures-en-Bray
• maire ne peut pas demander un CU négatif

Règles procédurales

• Notification obligatoire du recours (art. R.600-1 CU)
• CU non publié → délais spécifiques
• Retrait possible dans les 4 mois (art. L.242-1 CRPA)

Limites du contentieux

CE, 21 mai 2012, Commune de Tarnos

• seul le refus de sursis à statuer peut être contesté

CE, Section, 3 février 1984, Billet

• un nouveau CU n’est pas une décision confirmative

CE, CAA Bordeaux, 12 mars 2020, Commune de Thaix

• le CU ne peut pas créer de servitude privée
• il est purement informatif

Effet des annulations

• Annulation CU négatif ≠ CU positif automatique
• Pas de rétroactivité automatique des droits

Contentieux de la responsabilité

Principe

Une illégalité du CU peut engager la responsabilité de l’administration.

Jurisprudence majeure

CE, 18 février 2019, Commune de L’Houmeau

• obligation d’information exacte
• toute erreur peut engager responsabilité

CE, 3 mai 2002, Commune de Pessines

• conditions :
• faute de l’administration
• préjudice direct et certain

Préjudices indemnisables

• perte de valeur du terrain
• frais d’études et d’expertise
• préjudice moral

CAA Nantes, 24 novembre 2020, Commune de Cléder

• indemnisation importante (110 000 €)
• erreur dans CU ayant conduit à achat et projet inutile

Limite de responsabilité

Le juge peut réduire la responsabilité si :

• comportement du demandeur
• circonstances particulières
• part de causalité partagée