1) Le droit de propriété.
Les textes à retenir sont :
− Dans l’ordre interne l’article 544 du Code civil et les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.
− Dans l’ordre international, Protocole additionnel n°1 du 20 mars 1952 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme.
A. Le contenu du droit de propriété
Notion de droit de propriété
Le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code civil comme « le droit de jouir (c’est-à-dire profiter) et de disposer des choses de la manière de la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ».
Le droit de propriété peut porter sur un bien meuble (voiture, par exemple), ou un bien immeuble (maison, par exemple).
Le propriétaire a la propriété du dessus et du dessous : il a ainsi le droit de faire des constructions, des plantations, des fouilles. Il est propriétaire des fruits et des produits. Les fruits naissent périodiquement sans épuiser le bien (fruits naturels issus d’arbres sauvages, fruits industriels que sont les récoltes, fruits civils que sont les loyers d’un bien qu’on loue. Les produits sont issus du bien en amoindrissant la valeur de celui-ci (pierres extraites d’une carrière, par exemple).
Les attributs du droit de propriété
Le droit de propriété confère à son titulaire des pouvoirs sur la chose. Ces prérogatives sont de trois ordres :
- L’usus ou le droit d’user de la chose permet à son titulaire d’utiliser la chose comme il l’entend, voire de ne pas s’en servir.
- Le fructus ou le droit de jouir de la chose permet à son titulaire d’en percevoir les fruits ou de la laisser improductive.
- L’abusus ou le droit de disposer de la chose permet à son titulaire d’accomplir tous actes de disposition juridique sur la chose : vente, donation mais aussi tout acte de destruction matérielle ou d’abandon de la chose.
Les caractères du droit de propriété
• Le droit de propriété est, en principe, absolu, individuel et perpétuel.
• Le caractère absolu signifie que le propriétaire peut faire ce qu’il veut du bien : il peut l’utiliser comme bon lui semble, il peut le vendre, le détruire. Il peut faire tout ce qui ne lui est pas défendu. Il en découle un caractère exclusif du droit de propriété. : le propriétaire peut s’opposer à toute atteinte portée par un tiers. Ainsi, en cas d’empiètement sur le terrain d’autrui, le juge ordonne, sur le fondement de l’art. 545 du Code civil, la démolition de la partie de la construction reposant sur le fonds voisin quand le propriétaire l’exige et sans qu’il ait à justifier l’existence d’un préjudice particulier. Cette jurisprudence est constante.
• Du fait du caractère individuel du droit de propriété, un bien ne peut avoir qu’un seul propriétaire. Il existe des exceptions à ce caractère, la propriété peut être collective : c’est le cas d’un mur mitoyen entre deux propriétés, par exemple. C’est le cas également de la copropriété des parties communes dans des immeubles.
• Le droit de propriété a un caractère perpétuel : il existe tant que le bien existe. Il se transmet aux héritiers lors du décès du propriétaire. Il en résulte que le droit de propriété a un caractère imprescriptible : le droit de propriété ne s’éteint pas par son non-usage. Cependant le propriétaire peut perdre son droit de propriété par le fait d’un tiers qui, par l’effet d’une possession prolongée de la chose, peut en devenir propriétaire.
B. L’encadrement du droit de propriété
Le droit de propriété peut être limité, soit dans l’intérêt de la collectivité, soit dans l’intérêt du voisinage. 1) Les limites dans l’intérêt de la collectivité
Ces limites visent à assurer la protection de l’intérêt général.
La plus emblématique résulte de l’article 545 du Code civil qui prévoit la possibilité d’une expropriation pour cause d’utilité publique.
Il est possible d’en d’autres cas de limiter également le droit de propriété : exigence d’un permis de construire, obligation de se conformer au plan d’occupation des sols de la commune où l’on souhaite construire…
2) Les limites dans l’intérêt des voisins
Ces limites visent à assurer la protection d’intérêts privés ou, plus précisément ont pour but de concilier des intérêts privés antagonistes.
Ces restrictions sont définies par le Code civil ou par la jurisprudence.
Le Code civil prévoit l’existence de servitudes. Les servitudes sont des obligations imposées sur un immeuble : droit de passage lorsqu’une propriété est enclavée, obligation de laisser le voisin pénétrer chez soi pour réaliser les travaux indispensables sur son immeuble (servitude de tour d’échelle), obligation d’effectuer ses plantations à une certaine distance de la limite de propriété.
La jurisprudence est à l’origine de deux mécanismes :
− la théorie de l’abus de droit
− la théorie des troubles anormaux du voisinage
Sur le fondement de la théorie de l’abus de droit, la jurisprudence sanctionne les utilisations abusives du droit de propriété sur le fondement de l’article 1382 du Code civil. Le juge recherchera l’existence d’une faute constituée par un usage malveillant du droit de propriété, dans le seul but de nuire à autrui. Si cet usage a causé ́ un dommage, le propriétaire sera tenu de le réparer en versant des dommages-intérêts. Arrêt 1915 Clément- Bayard (Req. 3 août 1915, p. 29 du fascicule).
Sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage, la jurisprudence sanctionne tout usage du droit de propriété qui occasionne des troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage (bruit, odeur, vibrations, etc.). Le fondement est l’article 544 du Code civil. L’auteur du trouble sera tenu d’y mettre fin ou de le réparer en versant des dommages-intérêts à la victime, même s’il n’a commis aucune faute.
La limite à la théorie des troubles du voisinage résulte de l’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation : un voisin ne peut se plaindre de nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales si ces activités étaient déjà exercées antérieurement à son installation.
